기준 금리가 오르면 집 값은 어떻게 될까? (2차 오일쇼크 때 미국 집 값 알아보기)

코로나가 끝나가고, 공급망 이슈가 발생했다. 

연이어 우크라이나 침공과 함께 유가가 급상승하면서 물가가 오르기 시작했다. 

마치, 오일쇼크 때 유가가 오르면서 물가가 올랐던 그 때와 아주 닮아있다는 말들이 많다. 

아파트는 보통 내 자본과 대출을 통해 사기 마련이다. 

금리가 오르면, 매달 지불해야하는 대출이자도 함께 증가한다. 

그에 따라 가처분소득이 줄어들다가, 결국 대출상환에 어려움을 겪는 사람이 늘어나게 된다. 

그래서, 금리가 오르면, 대출상환을 하지 못하는 사람들의 아파트가 매물로 나오게 되고, 아파트로 대표되는 집 값은 떨어질 것 이라고 예상하는 사람들이 많다. 

그렇다면, 기준 금리가 계속 올라서, 과거 오일쇼크 때처럼 기준 금리가 올라가면 무슨일이 생길까? 

나는 궁금해졌다. 

1980년에는 폴 볼커의 시대로, 인플레이션과 치열하게 싸왔다. 

그래서, 미국의 기준금리를 무려 20%까지 올리며, 경제 성장과 자산 붕괴는 고려하지 않은 채, 물가상승을 잡기 위해 총력을 다 했던 시기이다. 

1981년도 2분기까지 금리를 급속도로 올렸고, 그 이후 금리를 조금씩 내리며, 1983년 3분기 정도에 금리가 안정화되기 시작했다. 

이 때, 미국 집 값의 변화를 보면, 우리의 미래를 조금은 예측할 수 있을 지도 모르겠다. 

우선 1981년 2분기까지 금리 인상기라고 정의했다. 이 시기까지는 금리가 20%까지 올라가기만 했다. 

그 이후, 1983년 3분기까지 금리를 서서히 내리며, 안정화를 도모했다. 

결론을 말하면, 집 값은 올랐다. 

1983년 3분기까지 약 16.95%가 상승했다. 

금리를 올리기만 했던, 1981년 2분기까지도 7.07프로가 올랐다. 

하지만, 그 당시에 물가상승률은 높았기 때문에, 실질 주택가격은 하락했다. 

1981년 2분기까지 집 값은 7.07%올랐지만, 물가상승률은 15%였으므로, 약 8%하락한 것과 같다. 

마찬가지로, 1983년 3분기까지는 집 값은 16.95%상승했지만, 물가상승률은 24%상승했으므로, 약 7% 하락한 것과 같다. 

다른 말로 하면, 10억짜리 집 값이 3년 뒤에 11억 7천만원이 되었지만, 다른 물가는 더 올랐기 때문에 상대적으로 싸졌다는 것이다. 

우리가 집을 사는 이유는 주거안정성 때문이다. 

그래서, 이 시기 동안 집을 빌려서 사는 렌트비를 조사해보았다.

금리가 올라가는 1981년 2분기까지 렌트비는 9.6%상승했고, 금리가 안정되는 1983년 3분기까지는 23.4%상승했다. 

이는 집 값 상승률 보다 높고 인플레이션보다는 살짝 낮은 정도이다. 

즉, 금리가 오르면, 집 값은 올라가지만, 물가상승률보단 덜 올라가고, 전세 월세 가격은 집 값보다는 더 많이 올라간다는 결론이 나온다. 

 

물론, 한국과 미국의 부동산 시장을 이렇게 단순히 비교할 수 없고, 이 당시와 지금 상황 역시 완전히 같은 상황은 아니기 때문에, 정말 이렇게 될 지는 미지수이다. 

그럼에도 그 당시에는 왜 저런 결과가 나왔을 지 궁금했다. 

나의 생각은 이렇다. 

금리가 급속하게 오르면, 실 수요자들은 집을 사기 더 힘들어질 것이다. 

그래서, 어쩔 수 없이 집을 빌려서 살아야 한다. 

또, 대출상환이 힘들어서 어쩔수 없이 집을 판 사람들 역시 자신의 집을 팔고 집을 빌려서 살아야한다. 

 

이러한 이유로 집을 사는 사람보다 집을 빌리려는 사람이 많아지고, 높은 금리에도 살아남은 집주인들은 월세를 올려받을 수 있다. 

월세를 올려받아 돈을 번 집주인들은 장기화되는 물가상승에 월세가 더 올라갈 것이라고 기대하게 되고, 그에 따라, 집을 더 매수할 수 있는 여력이 생긴다. 

뭐.. 이건 그냥 나의 생각이다. 

왜 집값과 렌트가격이 저렇게 되었는 지는 또 공부해가면서 찾아봐야겠다. 

Reference
All-Transactions House Price Index for the United States
(https://fred.stlouisfed.org/series/USSTHPI)

Consumer Price Index for All Urban Consumers: Rent of Primary Residence in U.S. City Average
(https://fred.stlouisfed.org/series/CUUR0000SEHA)